Dúvidas - Financiamento de Imovel

Comprei um apartamento financiado pelo sistema price. Já paguei mais de 40 meses e nem a prestação nem o saldo devedor diminuem. O que eu faço?


A tabela price é um sistema que geralmente oferece uma prestação mais baixa em relação a outros sistemas de financiamento, mas que costuma ser menos vantajoso para o consumidor, pois primeiro este inicia pagando juros, e só depois de algum tempo começa a haver a amortização efetiva da dívida. Se está com dificuldades em pagar, poderá tentar uma renegociação da dívida. Também deverá pedir uma planilha da evolução da dívida e procurar o Procon ou outra entidade de defesa do consumidor para verificar se a mesma está sendo cobrada corretamente. Também é aconselhável procurar um advogado.


Quem financia imóveis no Brasil ? Como escolher o melhor banco?


Para operar no SFH, é preciso que o banco esteja inscrito como agente financeiro do SFH junto ao BACEN. 
Já para operação em financiamentos do SFI e imóveis comerciais feitos com recursos próprios, não há nenhuma exigência especial para os bancos.
Na prática, todos os bancos fazem financiamentos pelo SFH, pelo SFI e de imóveis comerciais, sendo que o mutuário deve pesquisar bastante antes de assinar um contrato. 
Há um limite na taxa de juros para o máximo, mas não para o mínimo. Assim, de um banco para outro há bastante diferença na taxa de juros, bem como no prazo e no comprometimento máximo da renda familiar. 
Vale a pena pesquisar, pois se o mutuário conseguir uma economia de 1% na taxa de juros ao ano, isto fará com que a pessoa reduza mais de 20% do preço total de seu financiamento ao longo de 15 anos.


Quais as dicas para quem vai financiar um imóvel pelo SFH ter o mínimo de problemas possível?


As dicas são: 

- Procure um imóvel que atenda suas necessidades atuais. Por exemplo, se você é casado e tem um filho, então não compre um imóvel de três quartos. Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e por isto não tome um empréstimo para comprar uma coisa além de suas necessidades e possibilidades. Compre e pague um imóvel primeiro e depois parta para um maior. 

- Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado. - Se possível, poupe por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, você reduz dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestações mensais. 

- Opte por um plano de correção com índices que acompanhem a evolução de seu salário, normalmente com reajuste anual. O IPC é o índice oficial utilizado na correção da datas-base dos empregados da iniciativa privada. Buscar financiamentos atrelados ao IPC ou INPC é a melhor alternativa existente hoje. 

- Não comprometa mais do 15% de sua renda com a primeira prestação. Isto lhe dá uma folga para que, durante o financiamento, ele venha a comprometer até 30% sem lhe tornar um inadimplente. 

- A cada dois anos saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor para se livrar mais rápido da dívida. Este prazo é o mínimo permitido por lei. 

- Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de férias vencidas, 13º salário ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento. Não compensa você manter uma poupança, por exemplo, se você receberá TR + 6% ao ano de correção e juros, enquanto estará pagando TR + 8 a 12% ao ano no seu contrato de financiamento. 

- Use o 13º Salário para amortizar o saldo devedor. Lembre-se sempre que um financiamento é empréstimo de dinheiro a juros e quanto mais rápido você devolver o dinheiro emprestado, menos juros irá pagar.  


Quais são os requisitos exigidos para o saque do FGTS?


a) Estar contribuindo para o FGTS há mais de 3 anos; 
b) Não ter realizado nenhum saque nos últimos dois anos; 
c) E, ser este o primeiro imóvel que se pretende adquirir, ou o único financiamento que se pretende amortizar. 

Caso o agente financeiro crie empecilhos para o saque do FGTS ou vincule o saque à tomada de financiamento, judicialmente o mutuário pode conseguir o saque e ainda indenização por danos materiais e morais contra o indigitado agente financeiro.  


Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS ? Fundo de Garantia por Tempo de Serviço?

É comum o agente financeiro vincular a liberação do saldo depositado no FGTS, a pactuação de empréstimo no âmbito do SFH. A Lei 8.036/90 que regulamenta a utilização do FGTS não têm restrição neste sentido. E mais, o Poder Judiciário tem ampliado em muito as possibilidades de saque do FGTS para compra ou pagamento de financiamento da Casa Própria. 

Na prática o FGTS pode ser sacado para: 

 a) compra à vista de um imóvel
 b) sinal na compra de um imóvel 
 c) lance em consórcio imobiliário 
 d) pagamento de prestações em atraso 
 e) amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento habitacional 
 f) liquidação antecipada de saldo devedor de financiamento habitacional 
 g) pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento  


O que é Behavior?


Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas rigorosamente nos prazos estipulados. A maioria dos bancos adotam esse mecanismo para aprovar o financiamento bancário. Isto é, se o comprador pagar suas parcelas rigorosamente em dia durante o período de construção, estará em condições de  ter o seu financiamento aprovado após o recebimento do imóvel.


Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?


Em se tratando da compra de um imóvel com financiamento diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após chaves o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.


O que é TR?


É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. Também é  utilizada na correção das parcelas pós-chaves  de financiamentos bancário.


O que é IGP-M?


O  Índice Geral de Preços é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.  É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.  


O que é INCC?


Este índice é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. Usualmente é  utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.


O que é o índice de correção?


É o índice definido em contrato para atualização monetária dos valores financiados.


O que é Sistema SAC?


É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes


O que é Tabela Price?


É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.


Quais os custos com o processo de repasse?


Os custos com o processo de repasse são de responsabilidade do adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI). Esse  valores variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo financiamento contratado


Quando inicio o processo de repasse bancário?


Para liberação do crédito, as instituições financeiras exigem a legalização do imóvel. Seu objetivo é  tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, através da hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.


O que é repasse bancário?


Repasse bancário significa  a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora.


O que é Carta de Crédito?


Carta de Crédito é um documento fornecido por uma instituição financeira ao comprador. Significa que este comprador tem um credito já aprovado para aquizição de um imóvel. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção já realizada.


O que significa o saldo devedor?


Saldo devedor é o valor restante para quitação total do imóvel. Este saldo é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.


Quais são os documentos necessários para contratar o financiamento bancário?


Não existe uma definição padrão. Esta documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas basicamente  são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.


O que significa assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?


Esta assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, tendo como objetivo agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante. A Emaximóvel possuí corretores treinados para execução deste serviço.


O que é análise de crédito?


Análise de crédito realizado pela financeira consiste em verificar as condições de venda do imóvel e bem como as características do comprador, visando desta forma  assegurar que a transação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não se aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. Esta  análise ocorre sempre em dois momentos; o primeiro no ato da compra e o segundo no momento do repasse.


Que documentos são necessários para comprovar renda?


A  comprovação de renda, quase sempre poderá ser comprovada apresentando os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.


O que é alienação fiduciária?


É uma forma de garantia de pagamento. Na alienação fiduciária, o imóvel será de propriedade indireta do banco, até que seja esgotado o prazo de financiamento, e todos os pagamentos tenham sido efetuados. O Cliente será o possuidor direto do imóvel, ou seja, terá direito ao uso apenas, a propriedade do imóvel é transferida temporariamente pelo devedor (cliente) ao credor (banco), em razão de uma dívida. Ao quitar o contrato, a propriedade será então transferida, em definitivo, para o cliente.


É preciso contratar o seguro?


O seguro habitacional é obrigatório, tendo a finalidade de assegurar a quitação total ou parcial da dívida nos casos de Morte ou Invalidez Permanente ou recuperação do imóvel nos casos de Danos Físicos no Imóvel.


Quais são as despesas para contratação de um financiamento habitacional?


Taxa de Avaliação do Imóvel: paga pelo cliente diretamente à empresa credenciada pelo banco.. Despesas com certidões e documentos: necessários para o financiamento habitacional junto aos compradores, vendedores, registro de imóveis, justiça do trabalho, distribuidores, fóruns, prefeituras. Taxa de Inscrição e Expediente: conforme Tabela de Tarifas de Produtos e Serviços do Banco, cobrada após a confecção do contrato independente das partes assinadas desistirem do negócio, debitada em conta corrente do comprador. Primeira parcela dos seguros: serão debitadas automaticamente na conta corrente do comprador, na data de assinatura do contrato. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I): recolhido na prefeitura onde se localiza o imóvel; Taxa de registro de Imóveis: no Cartório de Registro de Imóveis competente. Taxa Administrativa: será debitada automaticamente na conta corrente do comprador, na data de assinatura do contrato.


Imóveis em construção e terrenos podem ser financiados?


Sim, porem nem todas instituições dispõe de linha de financiamento para reforma, construção ou aquisição de terreno. Na maioria, os financiamentos se destinam, exclusivamente, para aquisição de imóvel concluído e regularizado perante os órgãos públicos competentes.


O que é Financiamento Imobiliário ?


É uma linha de crédito que os Bancos privados ou públicos aprovam ao seu cliente/comprador para a aquisição de imóvel novo ou usado. Este pode ser residencial ou comercial.