Dúvidas - Compra e Venda de Imovel

Perguntas Frequentes na Compra e Venda de Imóvel.

Vendi meu imóvel e gostaria de saber quanto tempo por lei eu tenho para continuar neste imóvel até eu arrumar outro?

Depende do que ficou estabelecido no contrato de compra e venda. Se foi ajustado determinado prazo para a desocupação, deverá ser respeitado esse prazo. Caso não haja previsão de prazo para a desocupação, e o pagamento já tenha sido integralmente realizado, a desocupação deverá ser imediata.

Quais os cuidados que eu devo ter na compra de um imóvel?

A compra da casa própria é o sonho de muitos. Mas para que este sonho não vire pesadelo é necessário muita pesquisa, cautela e atenção: 

- Saiba quando ocorreu a construção do imóvel, se já passou por reformas; 

- Faça uma visita a noite no imóvel e certifique-se que a localização é tranquila e sem barulho; 

- Certifique- se de que o corretor esta registrado no CRECI; 

- Faça o trajeto do imóvel ao seu local de trabalho para avaliar o transito em horário de pico; - verifique a infra-estrutura do bairro, comércio e serviços, escolas, correios, etc.; 

- Observe e converse com os moradores para saber o estado real do prédio; 

- Avalie as condições da unidade, tais como ventilação, rachaduras, conservação e etc; 

- Informe-se sobre o valor do condomínio; 

- Solicite do vendedor as seguintes certidões: 

1 - Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e Justiça Federal. 

2 - Certidão negativa de ações trabalhista junto a Justiça do Trabalho. 

3 - Certidão trintenária do imóvel, obtida no cartório onde ele está registrado

4 - Certidão negativa de débito junto ao Estado e Município

5 - Certidão negativa de débitos condominiais; 

6 - Certidão de casamento, caso o vendedor seja casado; 

7 - Certidão de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurídica para o negocio; certidão negativa de débito junto ao INSS e Receita Federal.

8 - Certidão de protesto do vendedor, obtida junto ao cartório de protesto ou no fórum.

9 - Certidão enfitêutica, para saber se incide sobre o imóvel pagamento de foro e laudêmio

OBS: Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício. 
- Nunca deixe de efetuar o registro de imóveis . É SIMPLES DE FAZER e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel. SÓ É DONO QUEM REGISTRA !  

Quais os riscos de se comprar um imóvel em leilão extrajudicial ou do próprio agente financeiro ?

Quando um mutuário deixa de pagar três ou mais prestações, o agente financeiro leva o seu imóvel a leilão extrajudicial. Este leilão é um procedimento reputado inconstitucional, pois a pessoa não pode apresentar nenhum tipo de defesa prévia para justificar sua inadimplência. 

Ou paga-se o que o agente financeiro pede ou seu imóvel vai a leilão. Ao comprar um imóvel leiloado pelo agente financeiro, você corre o sério risco de ficar brigando anos na justiça para entrar na posse do imóvel. É que se o mutuário que estiver no imóvel provar que o leilão foi irregular ou que o agente financeiro reajustou a prestação de forma errônea, você não conseguirá retirá-lo do imóvel e ainda terá que processar o agente financeiro para receber seu dinheiro de volta. É fria ! NÃO COMPRE IMÓVEL OCUPADO

Cuidado com os corretores que garantem que retirar o ocupante do imóvel é tarefa fácil. Isto não é verdade, porque o ocupante pode não ser um invasor, e sim um mutuário que não conseguiu pagar o financiamento porque o banco lhe cobrou indevidamente e por isto perdeu seu imóvel num leilão extrajudicial. Jamais use a força para tentar retomar um imóvel nesta situação, porque além de ser ilegal, você ainda poderá ser condenado em danos materiais e morais. 

A ABMH promove ações civis públicas em todo o país, visando anular as vendas feitas pela CEF com base em folder, onde prometia ações de trâmite rápido e sucesso garantido para despejo do mutuário, uma vez que isto se constitui em propaganda enganosa e, além de gerar direito à indenização dos lesados, pode tornar nulas as compras e vendas formalizadas com base nestas informações.  

Que documentos o mutuário deve exigir do vendedor do imóvel antes de pagar qualquer sinal ou valor ?

a) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal.   
b) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho.   
c) certidão de casamento, caso o vendedor seja casado.  
d) certidão vintenária do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado.   
e) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação.   
f) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for em prédio, expedido pelo síndico do prédio.   
g) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.   
h) certidão de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurídica para o negócio.   
i) Certidão Negativa de Débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal   
j) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos ou no fórum.   

OBS: Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício.   
Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto o recomendável é que realize sempre seus negócios através de uma imobiliária idônea e competente.   

O que é aquisição de imóvies por Cooperativas?

É a forma de aquisição de imóvel através das cooperativas, que se formam normalmente entre servidores públicos, onde há uma diretoria empenhada na compra de um terreno, e na construção de uma obra a preço de custo, que será destinada aos cooperados que participarem do grupo.  

A vantagem é a mesma da compra no sistema de condomínio, já que você irá pagar somente o custo da obra e ainda de forma parcelada. Também há a vantagem da valorização do imóvel durante a construção. 

A desvantagem fica por conta da administração da própria cooperativa, que deve ser sempre sindicada e acompanhada pelos cooperados, para que não existam desvios e fraudes, o que prejudicaria a todos e poderia inclusive inviabilizar a construção.   

Os cuidados a tomar são os mesmos que da compra direto com a construtora, onde se deve primeiro analisar imóveis já entregues, entrevistar pessoas que já participaram da cooperativa e verificar seu grau de satisfação e suas reclamações, bem como procurar tirar informações acerca da diretoria e do seu desempenho. 

Nunca é demais verificar junto aos PROCON´s se há reclamações contra a cooperativa.

O que é ITBI?

O imposto cobrado sobre a transmissão/cessão de bens imóveis e deve ser recolhido ao Municipio onde se situa o bem. EX: Aquisição de casa, apartamento, terreno e etc.

O que é Título de Capitalização?

A nona forma não é bem uma solução, mas um jogo de azar, chamado título de capitalização. Nesta modalidade, a pessoa paga parcelas de R$ 50,00 a R$ 1.000,00 por prazos de 12 a 60 meses, e concorre mensalmente a prêmios equivalentes a multiplicação do valor da parcela paga vezes o prazo do título. 

Por exemplo, se eu pago uma parcela de R$ 500,00 por um prazo de 60 meses, caso eu venha a ser sorteado eu vou ganhar R$ 500,00 x 60, ou seja, R$ 30.000,00. Se não for sorteada a pessoa recebe o dinheiro das parcelas pagas ao final do contrato.  No Título de Capitalização, a vantagem seria ser a pessoa sorteada durante o pagamento das parcelas do título. 

As desvantagens são que a triste realidade destes títulos é somente 1 em cada 2.500 pessoas ganha tal prêmio e também que os que não forem sorteados vão receber o seu dinheiro de volta ao final do plano, com correção monetária e juros de 6% ao ano, descontado o Imposto de Renda sobre tal rendimento. 

Ainda há que se alertar os interessados que o valor recebido ao final do plano, na maioria dos casos, não será suficiente para compra do imóvel.   O título de capitalização também não é recomendado, pois é desvantajoso em relação à poupança programada, uma vez que incide Imposto de Renda sobre os valores devolvidos. 

A possibilidade de sorteio é muito remota e os valores de crédito são muitos pequenos, geralmente não possibilitando a aquisição de qualquer tipo de imóvel. Todavia, se a pessoa optar por eles, que o faça junto a uma instituição financeira séria, consultando previamente a existência de ações contra o banco, bem como a sua regularidade junto ao PROCON e ao BACEN.

O que é SFI ? Sistema Financeiro Imobiliário?

O SFI ? Sistema Financeiro Imobiliário, regulamentado pela lei 9514/97, onde se têm acesso a financiamentos feitos com recursos dos próprios bancos, destinados normalmente à classe média e alta, para compra de primeiro imóvel, segundo imóvel ou até imóveis comerciais.  No financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), não há vantagens. O diferencial é que os financiamentos feitos nesta modalidade podem ser para aquisição de um segundo imóvel ou de imóvel comercial. 

As inúmeras desvantagens ocorrem por conta da liberação de práticas abusivas contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalização dos juros, além do fato que uma vez inadimplente o mutuário perde tudo o que pagou sem qualquer chance de defesa.   Basicamente, como o SFH, não compensa financiar imóveis. 

Embora o prazo nas operações do SFI sejam menores, o juros são maiores, o que faz com que se pague um imóvel a título de juros, a cada 3 anos de financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros serão pagos.

O que é aquisição de imóveis pelo SFH ? Sistema Financeiro da Habitação?

É a forma de aquisição  através do que sobrou do SFH ? Sistema Financeiro da Habitação. Dizemos do que sobrou, porque efetivamente só o nome é o mesmo de 1964. As taxas de juros são de até 12% ao ano e a forma de reajuste das prestações pode ser mensal e vinculada a índices de inflação, proibido na forma da MP 2223 de se pactuarem contratos onde os reajustes sejam vinculados à categoria profissional do mutuário ou à sua renda familiar. 

Em todas as modalidades, a evolução do saldo devedor é feita pelo SACRE ou pela Tabela Price.   Através do SFH, é possível hoje financiamento com recursos oriundos do FAT, do FGTS e da Poupança. Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida: o FGTS atende quem ganha até 10 salários mínimos; a Poupança financia quem ganha mais de 10 salários mínimos; e, o FAT que é normalmente direcionado a financiamentos para as classes média e alta. 

Em geral, os bancos financiam apenas 60% do valor do imóvel.   Na aquisição pelo SFH ? Sistema Financeiro da Habitação, as vantagens são obter crédito a juros menores que os praticados no mercado comum e poder usufruir o imóvel de imediato. 

A desvantagem fica por conta de hoje não existirem mais regras protetivas da capacidade de pagamento do mutuário e, portanto ficando este a mercê da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar inadimplente perde tudo o que pagou. Também se somam as desvantagens o fato que você pagará de 4 a 5 vezes o valor do imóvel, durante os 15 a 18 anos do prazo do financiamento.   

Não se recomenda financiar imóveis face ao alto custo deste tipo de modalidade de aquisição da Casa Própria. No SFH o mutuário irá pagar de 4 a 5 vezes o valor do imóvel em 18 anos.

O que significa PAR (Programa de Arrendamento Residencial) ?

É através do PAR ? Programa de Arrendamento Residencial, onde semelhante a um leasing de automóvel, o banco lhe aluga um imóvel por 10 anos e ao final deste prazo, você tem a oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, a vista.  No PAR (Programa de Arrendamento Residencial), a vantagem é poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. 

A desvantagem é que uma vez não pagas mais de 3 parcelas, o ocupante do imóvel é despejado e perde tudo que pagou. Também há o problema do VRG (Valor Residual Garantido), que será o valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si. Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá ser pago a vista no final do contrato de locação, que será firmado com prazo de 10 a 15 anos. 

Se este VRG for diluído durante as parcelas do aluguel, a título de antecipação da opção de compra, este último problema pode ser superado. Quem escolher o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel, bem como as condições do contrato, pois a ideia é ter uma efetiva e possível opção de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de compra.

O que é aquisição de imóveis por Consórcio?

É através do chamado consórcio habitacional. Nesta modalidade, as pessoas pagam parcelas mensais por até 120 meses e vão sendo sorteadas uma a uma para receber um valor pré-determinado que seja suficiente para a compra da Casa Própria. 

No consórcio habitacional, a vantagem fica por conta de quem é sorteado no primeiro terço do prazo contratual, pois terá um imóvel disponível, pagando cerca de 15% a mais do que o preço a vista somente (a título de taxa de administração). A desvantagem fica por conta de quem é sorteado no fim do contrato, eis que terá pagado por um imóvel durante 120 meses sem usufruir dele.   

Quem escolheu comprar o imóvel no sistema de consórcio deve procurar sempre verificar a solidez da empresa, bem como sua relação com seus consorciados, verificando a existência de ações judiciais, bem como reclamações junto ao Procon e ao BACEN ? Banco Central. 

As instituições financeiras geralmente são mais seguras para este tipo de investimento, pois possuem um patrimônio maior e estão sob uma fiscalização mais rigorosa do Governo Federal.

O que é sistema de construção em Condomínio?

É o sistema de condomínio, onde um grupo, por exemplo, de funcionários públicos, se reúne para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prédio. A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomínio, podendo ser paralisada caso haja algum revés econômico.  

Na construção em sistema de condomínio, a vantagem está em construir a preço de custo e, quando entrar na posse do imóvel, a pessoa nada estará devendo a ninguém. A desvantagem talvez seja a demora de 4 a 6 anos para a conclusão do prédio, além dos problemas de inadimplência junto ao grupo que deverá ser formado no condomínio.   

Quem escolheu construir no sistema de condomínio deve procurar formar um grupo financeiramente estável e que tenham afinidades pessoais para superar os diversos problemas que surgirão durante a obra, inclusive de inadimplência. A escolha da construtora também é muito importante, pois vai ser fator determinante no custo da obra. 

Acompanhe cada passo da compra de materiais e da própria obra para assegurar-se que não haverá desvios de condutas do grupo administrador da construção, denunciando qualquer irregularidade à assembléia geral do condomínio.

O que é sistema de Mutirão?

É a construção de casas ou prédios de apartamentos, no sistema de mutirão. O sistema de mutirão é aquele normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construção, e os próprios interessados constroem suas casas.  

Na construção em sistema de mutirão, as vantagens são receber subsídios do governo, morar num imóvel quitado, e o que tiver que ser pago pela pessoa será a preço de custo. A mão-de-obra também deixa de existir, pois as próprias pessoas constroem seus imóveis. 

Em princípio, não há desvantagem nenhuma neste sistema, pois tudo é bastante transparente. A demora para entrar no imóvel neste tipo de sistema é de 6 meses a 1 ano.   Quem escolheu o sistema de mutirão, deve acompanhar as obras e os sorteios, para evitar que ?grupos? se formem para beneficiar alguns poucos em detrimento da coletividade. 

Qualquer irregularidade deve ser denunciada a administração do mutirão e às autoridades.

O que é Compra Direto com a Construtora?


É a aquisição de imóvel na planta, através de construtoras. Nesta modalidade, é firmado um contrato onde o preço do imóvel é dividido em parcelas durante a construção e após a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses.   

Na compra direta com a construtora, a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago pelo comprador. A desvantagem deste sistema também é a demora de 2 a 3 anos para entrar no imóvel, além do risco da construtora vir a falir, como no caso da Encol em que 42.000 compradores forma prejudicados.   

Quem escolheu adquirir um imóvel na planta deve verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues a outras pessoas, bem como verificando junto ao Fórum se não há ações requerendo a falência da construtora ou que apontem que ela não honra seus compromissos. 

O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda, bem como exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão empregados na obra, além do prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, dentre outras condições previstas no contrato. 

Vale a pena consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores.

O que significa Compra à Vista de imóveis?

A primeira forma, embora pareça óbvia, é a compra a vista. Para realizar tal hipótese, a pessoa deve procurar fazer uma poupança durante alguns anos, e então usa-la para a compra da casa. A complementação da poupança pode ser obtida com o saque de eventual conta do FGTS ? Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. 

A vantagem da Poupança Programada é que você irá comprar um imóvel à vista, sem dever nada a ninguém, ou seja, o valor que você pagaria num financiamento ou consórcio você poupa. Por outro lado, se a pessoa tiver qualquer problema durante o prazo da poupança programada, ela pode simplesmente parar de poupar e nada perderá, o dinheiro continuará lá. 

A desvantagem é que você só terá acesso a compra de um imóvel com 4 ou 5 anos de poupança.   Ao escolher poupar o dinheiro para a compra do imóvel futuramente, a pessoa deve verificar as opções de investimento do dinheiro com menor risco e maior retorno disponíveis. 

A poupança propriamente dita paga os menores juros do mercado, mas é garantida até R$ 20.000,00 pelo BACEN em caso de quebra do banco. Aplicações em fundos de renda fixa dão um rendimento maior que a inflação mensal, mas não são garantidos pelo BACEN, ou seja, muita cautela ao escolher o banco que vai guardar seu suado dinheiro.  

Quais as formas de Aquisição da Casa Própria?

Destacamos as seguintes: 

- Compra à Vista

- Compra Direto com a Construtora

- Mutirão; Condomínio

- Consórcio 

- PAR (Programa de Arrendamento Residencial) 

- SFH (Sistema Financeiro da Habitação) 

- SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) 

- Título de Capitalização

- SCP (Sociedades em Conta de Participação e Cooperativas). 

Comprar um imóvel através de ?contratos de gaveta? têm algum valor jurídico ?

Sim e Não. O chamado "contrato de gaveta" é um contrato típico de cessão de direitos e obrigações, onde uma pessoa que adquiriu um imóvel através de financiamento habitacional vende este imóvel e transfere o financiamento a um terceiro, sem comunicar ao banco. 

Esta prática existe desde 14 de março de 1990, quando foi criada uma restrição legal a estas operações, onerando as transferência com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise de crédito. 

Tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não tem valor jurídico perante o agente financeiro ou terceiros, segundo a lei. Houveram casos de reconhecimento de contratos de gaveta e "perdões", para contratos firmados até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias, como as de nºs 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e mais recentemente pela Lei nº 10.150/00. 

Porém, desde esta data não há nenhuma lei de anistia, logo, qualquer contrato firmado hoje, não conta com proteção legal para ser feito válido junto ao agente financeiro. Se você for adquirir um imóvel financiado mediante "contrato de gaveta" peça ajuda de um profissional para a elaboração do contrato, para que você não corra risco de perder o imóvel caso o titular venha a falecer ou caso você atrase algumas parcelas, e para que você possa representar o titular perante o agente financeiro, os órgãos estaduais e municipais e perante os condomínios e também, na hipótese de ajuizamento de ações revisionais fique garantida a devolução de valores a você, que arcou com o pagamento das prestações. 

Se você for vender um financiamento mediante "contrato de gaveta", exija do comprador garantias para o pagamento da dívida e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque é seu nome que vai aparecer perante o agente financeiro e caso o "gaveteiro" não pague, é o seu nome que vai para o SPC, SERASA e CADIN. 

Entre o vendedor e o comprador de um imóvel, mediante "contrato de gaveta", a validade do contrato é plena, inclusive, se o titular vier a falecer, o portador do contrato de gaveta pode exigir dos herdeiros a quitação do financiamento e a transferência do imóvel para o seu nome, sendo sempre prudente a inclusão de cláusula neste sentido 

Como sempre, a consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio é essencial.