Dúvidas - Condominios


O que é Unidade autônoma?

Unidade do condomínio com fração ideal independente, ou seja, aquela que é de direito de uso apenas do morador, como a vaga de garagem e o apartamento.

O que é Regimento interno?

Normas que regulam a vida no condomínio, especialmente no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Todos os condôminos, seus inquilinos e respectivos familiares e os empregados são obrigados a cumprir, respeitar e, dentro de sua competência, fazer cumprir e respeitar as disposições deste regulamento.

O que são Partes privativas?

São as partes do condomínio que são de direito de uso apenas do condômino ou de seu inquilino. Ou seja, o apartamento com suas respectivas dependências, as instalações internas, aparelhos, tubulações e demais elementos construtivos que delas fazem parte.

O que é Morador antissocial?

Aquele que, por seu reiterado comportamento inadequado, provoca incompatibilidade de convivência com os demais (de acordo com o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil de 2002).

Como se calcula Maioria simples?

50% + 1 dos condôminos presentes na reunião de assembleia.

Como se calcula Maioria absoluta?

50% + 1 de todos os condôminos.

O que é Inadimplentes?

Todos os moradores que estão em atraso, mesmo aqueles que estão em acordo de parcelamento de dívida.

O que é Fundo de reserva?

Um fundo criado para despesas emergenciais.

O que segnifica Fração ideal?

É a expressão da participação do condômino, identificada em forma decimal ou ordinária, no terreno e nas coisas comuns. Usualmente é o parâmetro para divisão das despesas comuns e para o cômputo dos votos nas assembleias gerais.

O que são consideradas Despesas ordinárias?

 Despesas referentes aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio, além de salários e encargos, limpeza, conservação, rateios de saldo devedor e reposição de fundo de reserva.

O que são consideradas Despesas extraordinárias?

Aquelas que não se referem a gastos rotineiros. Exemplos: reformas, pintura da fachada, indenizações trabalhistas, instalação de equipamentos de segurança, decoração e constituição de fundo de reserva.

O que é Convenção?

 Documento que rege as relações entre os condôminos, a estrutura administrativa do condomínio, seu funcionamento, bem como direitos e deveres dos moradores de um edifício.

O que é Condômino?

 Proprietário de unidade em um condomínio (a palavra significa ?com o domínio do bem individual e parte comum?). Apenas quem tem direito real sobre o imóvel é considerado condômino, o que inclui, além do proprietário, aquele que está financiando a compra de um apartamento.

O que é Condomínio edilício?

É a forma como é tratado pelo Código Civil o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes comuns e partes privativas.

O que são Áreas comuns?

Espaços considerados bens de propriedade e uso comum de todos os condôminos, entre eles: playgrounds, piscinas, escadas, corredores, halls, portaria, vestíbulo, residência do zelador, banheiro e vestiários dos empregados, área de estacionamento no andar térreo e terraço de cobertura.

Condomínios podem contratar síndico profissional?

Sim. Hoje uma quantidade significativa de condomínios estão adotando o síndico profissional.

O subsíndico tem que ser morador do condomínio ou se ele for proprietário não há esta necessidade?

Pela lei, não há necessidade de ser morador nem proprietário para ser síndico, subsíndico ou mesmo membro do conselho. A convenção do prédio, porém, pode ser mais restritiva, exigindo que subsíndico ou membros do conselho sejam moradores ou proprietários. Só não poderá fazê-lo quanto ao síndico, já que a lei expressamente diz, no seu artigo 1.347, que este poderá não ser um condômino.

O síndico é obrigado a colocar a prestação de contas mensais em um mural do prédio, acessível a todos os condôminos?

Não.

Não confio no síndico do meu prédio. O que a lei pode garantir ao condomínio?

Se o síndico causar algum tipo de dano ao condomínio poderá ser obrigado a indenizar o mesmo respondendo com seu patrimônio pessoal.

O síndico do meu condomínio dispensou um condômino de pagar juros e multa. Ele pode fazer isso?

Depende do que estabelece a convenção. Se ela der poderes para o síndico negociar as dívidas, ele pode fazê-lo. Caso contrário, não.

Estamos insatisfeitos com o síndico. É possível tirá-lo antes de terminar o mandato?

Sim. Um quarto dos condôminos adimplentes têm de assinar uma convocação. E dois terços dos condôminos adimplentes presentes na assembléia devem aprovar a saída do síndico. Antes, porém, é necessário que o condomínio mande uma carta para o síndico informando-o que desejam tirá-lo para que o síndico possa se defender. Se o condomínio não fizer isso, o síndico pode cancelar a assembléia que o retirou.

O síndico pode ser eleito só pelos condôminos que estão em dia com o condomínio.

De acordo com o artigo 1.335 do novo Código Civil, só os condôminos adimplentes têm direito a voto.

Gostaria de saber se uma síndica pode ser remunerada e ainda ter isenção do condomínio.

A convenção do condomínio deve prever a isenção do condomínio ao síndico ou esta deve ser aprovada em assembléia. Também poderia haver remuneração, desde que aprovada em assembléia. É bom lembrar que síndico é um cargo eletivo, e não deve ser confundido com contrato trabalhista. O condomínio deve estar atento a isso para não ter problemas futuros.

Posso acionar judicialmente a síndica por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes?

Pode. O Código Civil diz, no artigo 1348, que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas. E diz ainda que a assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.

Eu era síndica de um prédio, mas agora me mudei. Posso continuar sendo síndica mesmo não morando mais lá?

Sim, o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

Quais são as obrigações de um síndico?

1 - O síndico deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticar os atos de defesa dos interesses comuns. 

2 - Exercer a administração interna da edificação, praticar os atos que lhe atribuírem as leis e a convenção, impor as multas estabelecidas na lei e na convenção, cumprir e fazer cumprir a convenção bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia.

3 - Prestar contas à assembléia dos condôminos e manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

O síndico pode ser eleito por tempo indeterminado?

De acordo com a Lei do Condomínio, no artigo 22, o mandato do síndico não poderá ultrapassar dois anos.

Quais as providências a se tomar quando o síndico não executa as decisões da assembléia geral?

O síndico deve ser destituído do cargo em assembléia e sofrer medidas judiciais.

É legal haver isenção de condomínio para o síndico?

Se estiver expresso na convenção, não há problema. O advogado Euzébio Inigo Nunes, porém, acredita que não é vantajoso para o condomínio que o síndico tenha isenção, já que ele passa a se desinteressar pelo valor da taxa. Em alguns prédios com poucos moradores, a isenção do síndico também onera excessivamente os demais condôminos.

Sou locatário. Posso solicitar a prestação de contas sobre os valores das despesas ordinárias?

Sim, é seu direito. (Verificar artigo 23 da Lei do Inquilinato nº 8.245/91).

O síndico pode se recusar a entregar orçamentos ao proprietário de um dos apartamentos se desconfiar que o preço está superdimensionado?

Não. O síndico é o representante dos condôminos e tem a obrigação de prestar contas. 

Qualquer condômino pode solicitar para fiscalização todos os documentos envolvendo compras no condomínio?

Todo condômino pode solicitar a pasta de prestação de contas e todas as contas podem ser contestadas e auditadas enquanto não forem aprovadas. Uma vez aprovadas em assembléia, não há o que fiscalizar.

Constatamos que o síndico está maquiando cotações de serviços essenciais. O que pode ser feito?

O síndico tem liberdade de decidir sobre questões de condomínio estabelecidas em convenção. Se há dúvida sobre sua conduta, verifique a prestação de contas. Se forem constatadas irregularidades, o condomínio poderá entrar na justiça contra o sindico.

Houve um aumento muito grande na taxa do condomínio devido à mudança de administradora. Não sou o síndico. Há algo que possa fazer?

Se o aumento do condomínio foi aprovado em assembléia, não há nada a fazer.

O condomínio é obrigado a apresentar cópia do extrato da conta corrente solicitado por condômino?

Sim, pois os condôminos têm o direito de saber se as contas do condomínio estão em ordem.

Qual a duração da jornada de trabalho?

A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite em acordo ou convenção coletiva de trabalho. a. 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes; b. 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas; c. 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas; d. 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.

O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que forma?

A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em Edifícios e Condomínios, determina a remuneração em dobro do trabalho em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro dia pelo empregador.

Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?

Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.

O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?

O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno; sendo importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por escrito; caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o artigo 468 da Consolidação das Leis do Trabalho - CL T. É devido o adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia e as 5:00 horas do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcional,mente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a. Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b. Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

Fiquei devendo quatro meses de condomínio. Fiz um acordo com o prédio e mesmo assim meu nome continua na lista de devedores. Isto está certo?

Embora não seja mais inadimplente, a senhora continua devendo ao condomínio. Só quando esta dívida terminar, seu nome deixará de constar na lista dos devedores do prédio.

O condomínio pode impedir que o condômino inadimplente utilize a garagem?

Não.

A partir de quantas taxas atrasadas é possível fazer cobrança judicial?

A partir da 1ª taxa atrasada já é possível fazer essa cobrança.

A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos: a. Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica.; b. Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação e manter o mesmo padrão harmônico.

Minha mãe mora em um condomínio onde o síndico quer ratear entre os condôminos o rombo acumulado com a inadimplência dos maus pagadores. Acho que isso não faz sentido e disse para ela não pagar nada. Estou certo?

Está errado. Sua mãe terá de aderir ao rateio porque o condomínio precisa pagar as contas. Mas atenção: o síndico deve também tomar todas providências legais para cobrar a dívida dos inadimplentes antes de propor um rateio extra.

Sou moradora de um condomínio e após a entrada do Código Civil a inadimplência cresceu assustadoramente. Como o condomínio pode se proteger contra isso? Existe a possibilidade de uma cobrança de juros diária?

Sim. Após a vigência do novo Código Civil, a multa para o condômino inadimplente é de 2%, mais juros de 1% ao mês, mais correção monetária. Podem ser cobrados ainda os encargos de cobrança ou de advogados que forem contratados para efetuar o processo de cobrança. As dívidas anteriores ao Código Civil podem ser cobradas pela multa instituída na convenção, que normalmente era de 20%. Também é possível, em alguns Estados como São Paulo e Rio de Janeiro, enviar o nome do condômino inadimplente para o Serasa.

Sou síndica e tenho um condômino, que já foi duas vezes para leilão, não paga nem o condomínio do mês e usufrui de todos os recursos do condomínio. O que fazer para proibir que use os benefícios do condomínio ou qual a forma mais rápida de tira-lo de lá?

O único caminho a ser adotado para combater a inadimplência nos condomínios é entrar na Justiça. Não é possível retirar alguém de sua propriedade nem suprimir serviços e produtos do condomínio aos inadimplentes - a lei o proíbe. A cobrança judicial é o único meio legal. 

A Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) recomenda que o síndico deva entrar com cobrança judicial a partir do 30º dia de inadimplência, para que a dívida não acumule. Vale lembrar que dívidas de condomínio e IPTU podem fazer com que o proprietário perca o imóvel, mesmo que este seja o único.

Posso encaminhar o nome dos inadimplentes do condomínio para o Serasa?

Depende da legislação estadual. No Estado de São Paulo, o governo estadual sancionou uma lei que permite enviar o nome do condômino e do inquilino inadimplentes para o cadastro de inadimplentes. Segundo o advogado Michel Rosenthal Wagner, no Rio de Janeiro também é permitido sujar o nome do condômino inadimplente.

Não pago o condomínio há oito anos. O que posso fazer?

Poderá propor um parcelamento da dívida, pois o condomínio não tem o direito de fazer qualquer abatimento da dívida, já que esta se refere a despesas já pagas.

O que acontece se eu não pagar o condomínio por um largo período de tempo?

Poderá sofrer um processo de cobrança judicial pelo período de dez anos de inadimplência. Se perder, poderá perder o apartamento, mesmo que seja o único imóvel.

Todo mês há rateio extra por conta de condôminos inadimplentes. Podemos pagar isso em juízo?

Se os inadimplentes já foram acionados na Justiça, não há nada a fazer. Se o condomínio não paga suas dívidas, poderá ter até bens penhorados.

Comprei um apartamento e, quando me mudei, descobri que o antigo dono não havia pagado dois meses de condomínio. De quem é a dívida?

A dívida é sua, já que é o atual proprietário. Por essa razão é que os compradores devem sempre pedir uma quitação de débitos condominiais ao vendedor, antes de assinar qualquer transação imobiliária.

Quando o condomínio entra na Justiça contra os inadimplentes e ganha, quem deve ficar com o dinheiro? O condomínio ou os condôminos que bancaram todo o tempo em que os inadimplentes deixaram de pagar?

O dinheiro é dos condôminos adimplentes. Normalmente, o dinheiro é usado como uma compensação para despesas futuras, como o pagamento do 13º salário, por exemplo. Nesse caso, porém, só os condôminos adimplentes ao período da ação é que terão direito à redução do condomínio.

O gás pode ser cortado dos condôminos inadimplentes?

Sim, se o gás for fornecido por concessionária. Mas se o gás for do tipo que fica instalado dentro do condomínio, a Aabic entende que o condomínio não tem amparo legal para fazer o corte.

O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Todos os moradores do prédio têm vagas na garagem, mas alguns usam vagas de carga e descarga como estacionamento. Pode?

Não, pois nenhum condômino pode transformar área comum em área particular. O síndico deve advertir e multar, se necessário.

Quem tem vaga sem cobertura deveria pagar um valor menor de condomínio?

Não.

No meu condomínio não há espaço para festas. Pergunto: Posso usar a vaga da minha garagem para dar uma festa?

Não, porque isso desvirtua o uso da garagem. Se os convidados estragarem os carros dos outros ou fizerem sujeira no local, como é que vai ficar?

Uso uma garagem há mais de dez anos no meu prédio. Agora a síndica está criando problemas. O que posso fazer?

Poderá entrar na Justiça por usucapião, que é um procedimento que garante a propriedade devido ao uso ininterrupto durante um largo período de tempo

Qual o critério para distribuição das garagens do edifício?

No caso de vagas indeterminadas, como o próprio nome já diz, não existe local certo para estacionar o carro. Nesses casos, o condomínio precisaria ter manobristas para estacionar os carros que chegam e saem, a um custo elevado. Quando o condomínio não quer ter esse custo, normalmente é feito um acordo de cavalheiros pelo qual se faz um rodízio ou sorteio das vagas.

Um condomínio de casas pode cobrar pelo uso de vagas da garagem?

Não. Se a vaga em uso pertence à sua casa, não poderá ser cobrada uma taxa à parte.

Como é cobrada a água consumida no condomínio?

 Depende se os apartamentos têm relógio individual ou não. Se for relógio individual, cada apartamento paga a conta referente a quanto gastou. Se o relógio for coletivo, normalmente a água é dividida pela fração ideal das unidades, mas pode haver outro critério definido em convenção.

Moro em um prédio com quatro aptos por andar, com um único hall em cada andar. Minha vizinha colocou um pedestal com um enfeite horrível no hall, sem pedir licença a ninguém. Utiliza tambem o hall para guardar a bicicleta dos filhos. Ela pode fazer isso?

Não. Ela pode ser multada e obrigada a retirar os objetos.

Como é costume no prédio em que moro, dei as chaves do meu carro para o zelador lavar. Quando voltei, vi que o carro tinha sido batido. O condomínio tem responsabilidade sobre o ocorrido?

Não.

Gostaria de saber se sou obrigado a pagar cota extra de condomínio para cobrir gastos que foram feitos antes de eu comprar o apartamento.

Sim, pois o proprietário responde por todas as despesas do condomínio, independente de quando foram feitas.

O banco leiloou uma unidade do meu prédio por falta de pagamento e retomou a propriedade. Agora, algumas pessoas invadiram o mesmo. E ninguém paga o condomínio. O que devemos fazer?

O proprietário deve responder pelas dívidas do condomínio. Se o banco tem o direito de propriedade, o condomínio deve acioná-lo judicialmente

Minha vizinha arrasta os móveis pela casa e tem um cachorro que suja a minha varanda. Já tentei conversar, e não adianta. O que faço?

Questões de direito de vizinhança podem ser resolvidas no Juizado Especial Cível.

No meu prédio, após a morte do proprietário, uma família que se disse conhecida do antigo dono mudou-se para o apartamento e não paga o condomínio há mais de um ano. O que fazer?

O dono é o responsável pelo pagamento. Assim, o condomínio deve acionar o espólio do antigo proprietário. Se ainda não houver um inventário, o condomínio deve abrir um inventário negativo para receber a dívida.

Sou inquilina e pago atualmente despesas de condomínio que são de épocas em que não morava no apartamento. Devo pagar?

Não. Os inquilinos só precisam pagar as despesas originadas na época a partir da qual passaram a morar no apartamento.

A administradora do meu condomínio não responde às minhas reclamações. O que eu faço?

A administradora deve prestar contas ao síndico do condomínio, mas não é obrigada a atender às reclamações pessoais dos moradores. Os moradores devem encaminhar essas reclamações diretamente ao síndico. Se o prédio não tiver síndico (caso dos edifícios pertencentes a uma só pessoa que aluga as unidades) então deverá contatar o dono do prédio.

Moro em um prédio que tem uma área fechada com porta e fechadura e tive minha bicicleta roubada. Não havia sinais de arrombamento. Entrei com um processo no juizado especial. Estou amparado legalmente?

Segundo a Aabic, normalmente a Justiça não se decide pela indenização dos condôminos porque nesses casos não costuma haver contribuição específica para a segurança das bicicletas. A chave corre de mão em mão e o funcionário é obrigado a entregar a chave a qualquer condômino.

Um morador que-todos-sabem-quem-é-mas-ninguém-fala atirou objetos no telhado da casa vizinha. O condomínio foi processado por danos morais e perdeu. O valor foi rateado entre todos os condôminos. Temos mesmo que pagar?

Sim, se o condomínio foi condenado, é obrigado a pagar. Mas pode haver erros nesse processo e, nesse caso, é possível recorrer da condenação (se ainda houver tempo hábil). O primeiro erro aparente é que quem cometeu a infração é que deve pagar sozinho. Se as pessoas não se pronunciam sobre o autor da infração, então o juiz costuma condenar ao pagamento apenas os condôminos que têm apartamentos com a face voltada para a casa atingida e não todos os condôminos. 

Qual é a lei que prevalece para o condomínio? O Código civil que prevê multa de 2% ou a lei 4.591/64, que permite multas de até 20%?

A partir da vigência do novo Código Civil (11/01/03), os inadimplentes só poderão receber multa de 2%. Se a dívida for anterior ao novo Código, a multa pode ser de até 20%.

No caso de decisões tomadas em assembléia que contrariem o Código Civil quem deve ser processado: o síndico, o presidente da assembléia ou o conselho?

O condomínio.

Decisões tomadas em assembléia podem ser modificadas posteriormente pelo síndico ou conselho?

Não.

Há dois anos alerto a sindica do meu prédio para o fato de que muitas unidades deixam vasos e sapatos na janela. Se acontecer um acidente, quem é o responsável? O apartamento ou o condomínio?

Se for identificado de que apartamento veio o objeto, o apartamento. Se não for identificado, o condomínio inteiro arca com o prejuízo.

As despesas com limpeza de calha no teto do prédio e reposição de telhas quebradas devem ser pagas pelo locatário ou pelo proprietário do apartamento?

Por se tratar de despesa ordinária, quem paga é o locatário.

No condomínio onde moro está ocorrendo o rateio da inadimplência. Eu sou inquilina, e neste caso quem deve pagar este rateio, eu ou a proprietária do apartamento?

Se o rateio for necessário para cobrir as despesas do dia-a-dia, como manutenção e folha de pagamentos, cabe ao locatário pagar. O proprietário arca com as despesas extraordinárias.

Gostaria de saber quem deve pagar as despesas com dedetização: o locatário ou o proprietário?

O locatário, pois se trata de despesa ordinária, de conservação.

Moro de aluguel e minha dúvida é: devo pagar os valores referentes a fundo de obras e reformas efetuadas pelo prédio?

Não, fundo de obras e reformas são consideradas despesas extraordinárias. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.

O que o locatário de um imóvel precisa pagar no condomínio?

Se o contrato de locação estabelecer que o inquilino deve arcar com despesas de condomínio, ele estará obrigado a pagar apenas as despesas ordinárias, como gastos com água, luz e funcionários. As despesas extraordinárias ficam por conta do proprietário do imóvel, porque normalmente se referem à valorização ou manutenção do valor da propriedade.

O inquilino tem menos direitos que o proprietário?

Sim. Segundo o Código Civil, o inquilino não pode votar em assembléia.

Os moradores do apartamento de cima fazem muito barulho depois das 22 horas. Qual deve ser a minha atitude?

O primeiro passo é chamar o síndico e registrar no livro de ocorrências. Com isso, o condômino barulhento estará sujeito à advertência e multa. Se não resolver, poderá notificar judicialmente o vizinho e até mesmo entrar com ação, se o problema se tornar insuportável. Vale lembrar, no entanto, que a convivência em um condomínio deve se pautar pelo bom senso e respeito ao direito alheio. Se apenas em um dia o vizinho fez muito barulho por conta de uma festa de aniversário, por exemplo, não há porquê fazer uma tempestade. Mas se o barulho é feito diariamente, então deve se tomar providências.

No meu condomínio o limite para barulho é até às 17h. Isso é legal?

Resposta: A rigor, o horário de silêncio é a partir das 22h. Mas, se a maioria dos condôminos aprovou o horário das 17 horas e isso está expresso na convenção, o senhor terá de acatá-lo. Normalmente, essa restrição mais rigorosa é para obras e mudanças, que fazem muito barulho. Uma boa regra é que os barulhos não ultrapassem a unidade geradora.

Meu apartamento vai ficar pronto daqui a alguns meses e recebemos a informação de que a construtora tem o direito de indicar a administradora do condomínio para os dois primeiros anos. Isso é verdade?

Quem escolhe a administradora são os condôminos. Como normalmente a construtora, dona de todos os apartamentos, faz a convenção do condomínio antes de este ser inteiramente comercializado, ela tem a maioria dos votos e toma decisões desta natureza. No momento em que este quadro se inverte, ou seja, as unidades comercializadas são em maior número de que as pertencentes à construtora, os novos donos têm total liberdade de mudar a convenção e aprovar a administradora que melhor lhes aprouver.

Como podemos fazer para mudar itens da convenção do condomínio que se encontra muito defasada? É preciso fazer nova escritura?

Para fazer alteração na convenção do condomínio é necessária aprovação de dois terços do total dos condôminos. Não é necessário fazer um novo registro, basta solicitar averbação da escritura para incluir ou retirar cláusulas. A averbação sai bem mais barata que o registro.

Meu condomínio não tem convenção. Isso é possível?

Isso só é possível se seu prédio é um edifício pertencente a um único dono que aluga todos os apartamentos. Nesse caso, deve ter ao menos um regulamento interno. Se for um edifício onde existem vários proprietários, então é um condomínio, e, como tal, deve ter a convenção arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.

Em um condomínio onde sempre se cobrou taxa igual para todos os moradores, apesar de a convenção estipular que a cobrança será por fração ideal, é possível, juridicamente, manter a cobrança igual?

Não, pois prevalece a convenção. Os apartamentos menores, inclusive, poderão acionar o condomínio a ressarcir a diferença paga indevidamente pelo período de dez anos.

Comprei um apartamento e descobri que, mesmo sendo um prédio novo, já havia convenção de condomínio. Não concordo com algumas das cláusulas ali contidas. A convenção não tem de ser aprovada pelos moradores?

A incorporadora é obrigada a registrar uma convenção junto ao Registro de Imóveis. Essa convenção, porém, pode ser alterada a qualquer momento por 2/3 do total dos condôminos do prédio.

Quem está com o condomínio em atraso não pode participar das reuniões?

Segundo o novo Código Civil, pelo artigo 1335, para participar das reuniões e votar nas deliberações do condomínio, o condômino precisa estar quite com o condomínio. Mas o advogado Sergio Jafet não aconselha o condomínio a vetar a participação dos condôminos inadimplentes para não cercear o direito à liberdade de ir e vir. O direito à votação, porém, é exclusivo de quem está adimplente.

É facultado ao locatário direito de voto nas assembléias?

Não. De acordo com o novo código civil, apenas a participação dos condôminos é garantida nas assembleias. E por condômino se entende o proprietário do imóvel.

Não participei de uma reunião do condomínio em que foram aprovadas verbas para executar serviços no prédio. Posso cancelar essa reunião judicialmente por não concordar com essa decisão?

Não. A decisão da assembléia é válida para todos os condôminos. O Código Civil diz que uma reunião só é passível de ser invalidada caso fique provado que todos os condôminos não foram convocados. Mesmo assim, os juízes tendem a decidir pela anulação da assembléia se esta resultar em prejuízo para os condôminos.

Meu prédio foi condenado a pagar uma ação trabalhista para dois funcionários por não pagamento de encargos. Na época tínhamos uma administradora auxiliando a síndica, mas esta empresa faliu. Os condôminos devem arcar com esta despesa ou a síndica?

Num primeiro momento, são os condôminos quem devem arcar com o pagamento da ação. Depois, poderá ser apurada de quem foi a responsabilidade - se da síndica ou da administradora.

Estamos com uma série de problemas em nosso condomínio, resultado da má gestão da administradora. O que devemos fazer?

Em primeiro lugar, contatar o síndico, que é o responsável pela escolha da administradora. Se o síndico não se manifestar satisfatoriamente, poderá ser pedida uma assembléia para destituí-lo e mudar a administradora. Esta administradora atual que vem causando problemas poderá ser processada caso seja verificado que agiu de forma incorreta.

Como condômina, devo pagar a TV a cabo, mesmo que eu não more no apartamento?

Não, o condomínio não pode obrigar ninguém a usar um bem supérfluo. Isso é ilegal.

Se um condômino tem um animal de pequeno porte que não incomode os vizinhos, o condomínio tem o direito de proibir a presença do animal?

Não. Esse é um direito garantido pelo artigo 5º da Constituição.

Meus vizinhos do apartamento ao lado adotaram um cachorrinho e o colocam fechado na lavanderia. Ele chora o dia inteiro, pois os donos trabalham e o deixam sozinho. À noite o cachorro fica preso e continua a chorar. É impossível dormir. O que diz a lei?

Nesse caso, é recomendável entrar em contato com os donos do animal para tentar um acordo. Se não houver resultado, então o caminho é a Justiça.

Moro em um prédio onde um condômino cria 15 gatos dentro do apartamento causando mau cheiro horrível e constrangimento a todos os moradores. Essa pessoa é um promotor de Justiça. O que posso fazer?

Qualquer um, seja quem for, tem de obedecer a lei. E o que a lei diz é o seguinte: todos têm o direito de possuir um animal de estimação, desde que este não atrapalhe as outras pessoas. Esse caso é um problema de direito de vizinhança, que pode ser resolvido por meio do Juizado Especial Cível.

Vazamentos: quem paga?

Se o vazamento é na rede horizontal (que serve à unidade), geralmente quem paga é o proprietário. Se o problema ocorreu na rede vertical (que serve a todos os andares), quem paga é o condomínio.

É lei que o síndico não pague taxa de condomínio?

Não é lei. Depende do que dispuser a convenção de cada condomínio. Entretanto, até como incentivo,  já se tornou prática o não pagamento do condomínio pelo síndico.

De quem é a responsabilidade de pagamento do IPTU: o proprietário ou o inquilino?

Pela lei do inquilinato, o IPTU é de responsabilidade do locador, se não houver outra determinação explicita em contrato. Entretanto, é facultado nas negociações que a responsabilidade de pagamento do IPTU seja de responsabilidade do Inquilino. Desta forma, havendo esta disposição em contrato, caberá ao inquilino o pagamento. Culturalmente, hoje na prática já se tornou regra que o inquilino seja o responsável pelo pagamento do IPTU.

Em que frequencia ocorrerá reuniãoes da Assembleia Geral Extraordinária?

A qualquer tempo, ou seja, quando houver convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio. (Art. 1350§ 1°CC)

Qual a frequencia para reuniões da Assembléia Geral Ordinária?

Acontecerá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária. Esta será  convocada pelo síndico, na forma da Convenção, competindo-lhe, além das matérias inscritas na ordem do dia, por maioria dos presentes, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio. (Artigo 1350 CC)

A responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias é do proprietário ou locatário?

As  despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário (inquilino).

O que são despesas ordinárias?

Trata-se das despesas  relativas à manutenção do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos.

A responsabilidade pelas despesas extraorinárias é do inquilino ou proprietário do imóvel?

Cabe exclusivamente ao proprietário, e não ao inquilino

O que são despesas extraordinárias?

São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do edifício. (Art. 12, §4° da lei 4591/64).

Como e quando se determinam as despesas do condomínio?

A cada ano, o síndico, na forma prevista na convenção, convocará uma assembléia geral ordinária dos condôminos a fim de aprovar, por maioria dos presentes, além das matérias inscritas na ordem do dia, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas, isto é, as despesas ordinárias e extraordinárias. Todas elas têm de ser previstas, não podendo haver improvisação de quaisquer despesas; todas elas têm de ser devidamente orçadas e aprovadas pela assembléia geral dos condôminos. (lei 4591/64 art.24)

Pode-se protestar o inquilino?

Não. Cabe-se ao locatário, não ao condômino, nos termos o art. 1.334, §2º, do Código Civil. Assim, o inquilino não possui ligação com o condomínio. Caso não haja composição entre credor e devedor e se decida protestar e/ou cobrar judicialmente o valor devido, o acionado será o condômino, no caso, o locador.

Qual o prazo recomendado para que o protesto seja efetivado?

Tanto o aluguel como o condomínio são obrigações de trato sucessivo. Decorrido o vencimento, o condômino torna-se inadimplente, sujeito, sucessivamente, ao protesto e acionamento judicial. Sugere-se que, constatada a falta de pagamento, o locador ou o condomínio, ou ainda seus prepostos (imobiliárias e empresas administradoras de condomínios), desenvolvam o procedimento de recuperação amigável, de modo a se evitar o protesto e a ação de cobrança. Contudo, há limite para a cobrança amigável. Decorrido um lapso de tempo que o credor considere suficiente para que o devedor se posicione sobre a proposta de acordo, etapas mais rigorosas de cobrança deverão ser desenvolvidas.

Qual documentação deve ser providenciada para a consumação do protesto?

Não há necessidade de se encaminhar atas de assembleias ou boletos aos Tabelionatos. Segundo o entendimento do Instituto de Estudos de Protestos e Títulos do Brasil, Seção São Paulo ? IEPTB-SP, aqui também adotado, o protesto se consumará ?...mediante a apresentação de uma planilha assinada pelo síndico ou representante do condomínio, na qual constaria a especialização do débito, a indicação dos dados do condômino-devedor, bem como as declarações, sob as penas da Lei, assegurando que: a) o condomínio edilício está regularmente constituído, nos termos da Lei 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil; b) o valor da quota de rateio das despesas condominiais que foi aprovado em assembléia geral; c) o síndico ou a administradora está de posse da ata da assembléia geral que aprovou o valor da quota de rateio e também da ata de assembléia que elegeu o síndico ou da ata da assembléia que autorizou a transferência de poderes de representação ou as funções administrativas para a administradora (art. 1.348§ 2º,  do Código Civil), obrigando-se a apresentá-las onde e quando exigido, especialmente se sobrevier sustação judicial do protesto; e d) a pessoa indicada como condômino-devedor é realmente responsável pela obrigação condominial inadimplida?.

O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

A lei determina juro moratório de 1% ao mês ou o estipulado pela Convenção de condomínio, multa de até 2% sobre o débito e atualização monetária conforme índice previsto também na Convenção.

O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.

Qual a finalidade do Fundo de Reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?

Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, sendo o proprietário da unidade o responsável pelo pagamento dessa despesa.

A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos: a. Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica.; b. Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação e manter o mesmo padrão harmônico.

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico em conjunto com a administradora de condomínio devem Providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada pelo sindico de condomínio, visando Evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo da Sabesp.

Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encana-mento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

O condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcional,mente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a. Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b. Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.

O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

É possível implantar o "banco de horas" (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?

Não, exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho.

Como o condomínio deve proceder caso o empregado abandone o emprego?

No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador através de sua administradora de condomínio deverá notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho; Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço). O que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A administradora de condomínio poderá fazer a notificação pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.