Dicas Souza Afonso - Para Moradia/Venda





Estas dicas são indicadas para quem quer construir casa para moradia ou para construir casas para vender:

Para construir:

1 - Terreno

Se você não possui um terreno, antes de pensar nas outras questões da construção de sua casa, terá de se concentrar na compra da área. Segue abaixo uma lista de itens que merecem sua atenção:

  • Localização e acesso: são detalhes que, se bem avaliados, facilitam seu dia-a-dia e valorizam sua aquisição

  • Custo: não transforme seu sonho em uma dor de cabeça e avalie bem os números antes de comprar, considerando que, além do valor do terreno, há despesas de materiais e mão-de-obra para construção da casa.

  • Valor de mercado: veja como se comporta o mercado de compra, venda e locação de imóveis próximos.

  • Condições do solo: consulte especialistas. Se o terreno não for bom, o gasto em fundações pode transformar um bom negócio em prejuízo.

  • Nível da rua e do terreno: consulte vizinhos e a prefeitura sobre a situação do bairro e da rua em dias de chuva, para evitar problemas futuros com enchentes.
  • Arborização: consulte o Ibama ou a prefeitura sobre as árvores existentes no terreno, pois em alguns casos elas não podem ser retiradas e isso pode prejudicar, por exemplo, a construção de uma churrasqueira ou de uma piscina na área de lazer.
  • Feiras livres: informe-se na prefeitura sobre a existência de feiras livres nas imediações do terreno para evitar surpresas após o fechamento do negócio.

  • Taxa de ocupação do terreno e zoneamento: são dados técnicos que podem interferir no seu projeto de construção. Portanto, informe-se!

  • Documentação do terreno: certidão de propriedade do imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, certidão negativa de débitos municipais e, caso o proprietário seja pessoa física, CND (Certidão Negativa de Débitos). Os documentos mostram a existência de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel.

  • Imobiliária: o Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) pode dar esclarecimentos sobre a idoneidade das empresas.


2- Projeto

O acompanhamento de um arquiteto e de um engenheiro é muito importante não apenas na elaboração do projeto, mas também na fase de construção. Pode parecer um gasto a mais, mas tente encarar como um investimento que garante qualidade à obra e evita dores de cabeça posteriores.


Em alguns casos, o profissional representa inclusive redução de custo porque previne erros no projeto e na construção que demandariam mais mão-de-obra e mais material para corrigir o problema.


Na fase de anteprojeto, você precisa explicar ao arquiteto o que deseja. É hora de falar o que tem em mente, citar os espaços que pretende valorizar na casa, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer de mencionar a verba disponível para o investimento.

Por isso, antes de contratar o profissional, amadureça suas idéias e tente colocar no papel as linhas gerais das características que você sempre sonhou para sua casa. É interessante também visitar imóveis e ler revistas sobre o assunto para ter mais claro qual é o estilo de casa que tem a sua cara. Isso ajuda o profissional a fazer um esboço que vá ao encontro dos seus desejos e necessidades.


Não se esqueça de considerar possíveis ampliações (adega, churrasqueira), pontos de eletricidade internos e externos, iluminação de jardins, alarme, telefonia, aterramento, antena e padrão de acabamento.



3- Planejamento

A partir do momento em que o projeto está pronto, é necessário fazer um planejamento da obra. O ideal é que o arquiteto e o engenheiro também participem desta etapa do trabalho.


É preciso elaborar um cronograma físico/financeiro, ou seja, uma planilha em que serão informadas as sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material e à mão-de-obra.

É importante fazer o planejamento para saber qual é o investimento necessário para cada etapa de construção e em quanto tempo a casa estará pronta. Além disso, um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evita desperdícios, gastos extras e garante o cumprimento dos prazos.

4- Legalização da obra

Antes de começar os trabalhos na obra, é necessário ter um alvará de construção, documento fornecido pelas prefeituras municipais. Para emiti-lo, é preciso mostrar o comprovante de IPTU do terreno, a escritura de compra e venda e a apresentação da planta.


Outro passo importante é regularizar a obra no INSS. A legislação obriga o proprietário de uma construção civil particular a efetuar matrícula da obra no INSS em até 30 dias antes do início dos trabalhos. A exceção vale para construções familiares, de tamanho inferior a 70 metros quadrados, que utilizem mão-de-obra familiar (e não assalariada). Para esse procedimento, é necessário CPF ou RG do proprietário, comprovante de IPTU do terreno, escritura de compra e venda e planta aprovada pela prefeitura.
 
5- Contratação da mão-de-obra

Antes de contratar mão-de-obra, procure referências. Provavelmente o arquiteto e o engenheiro que acompanharão sua construção poderão ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que já tenham construído também auxilia na escolha dos funcionários.

              

Outra possibilidade é trabalhar com um empreiteiro. Neste caso, ele será o responsável pela contratação de mão-de-obra. Mas, antes de fazer esta opção, visite obras que o empreiteiro esteja executando para conhecer padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais.

               
                

Seguem outras dicas para a contratação:

  • Não contrate o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e, portanto, não precisa ter pressa agora.
  • Faça cotação de mão-de-obra. Peça orçamento a pelo menos três empreiteiros e negocie prazo, valor e condição de pagamento - preferencialmente por tarefa executada
  • Elabore um contrato por escrito onde constarão tarefas, responsabilidades, prazos, multas e serviços extras.
  • Faça o recolhimento de INSS dos funcionários, pois será necessário apresentar o comprovante para ter acesso ao requerimento do Habite-se.


6- Compra de materiais

A cotação dos materiais é uma etapa importantíssima da construção da obra e ela refletirá no valor total do investimento que você fará.

                

Antes de mais nada, monte uma planilha com data, produto (ou serviço), fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento.
                

Para ter uma ideia real das condições comerciais e para fazer o melhor negócio, solicite orçamento a pelo menos quatro empresas e peça as cotações por escrito. Não tenha vergonha de pechinchar preço, prazo de entrega e condições de pagamento.
                   

Seguem outras dicas:

  • Verifique se o frete está incluso no preço
  • Avalie a relação custo x benefício ainda na fase de definição do acabamento. Um produto barato que dura pouco acaba se tornando caro
  • Na entrega, confira se o material é exatamente o que você comprou e se veio na quantidade correta. Cheque a validade de produtos como o cimento.

A partir deste momento, sua obra está em andamento. Acompanhe o desenvolvimento, o padrão de qualidade, os prazos, custos e o planejamento da obra. Desta maneira, nada fugirá ao previsto.


Para comprar:


1 - Local


Quando você escolher um local para comprar seu imóvel, antes de fechar negócio, visite a região escolhida várias vezes e em horários diferentes para conhecer melhor o trânsito, a insolação, a limpeza do bairro e as condições de forma geral.
 
Observe se há farmácias, padarias, açougues, cinemas, clubes, mercados, parques, escolas e hospitais nas imediações. Fique atento também ao padrão de vida dos vizinhos e à qualidade das relações sociais entre os moradores.

 
Pesquise informações sobre infra-estrutura, luz, gás, energia elétrica, telefone, internet e segurança.
 
2- Escolha do imóvel
                

São muitos os detalhes a serem observados na hora de escolher um imóvel. O primeiro deles é o estado de conservação em geral. Em caso de edifícios, veja também as condições do prédio e das áreas comuns.
                

Verifique qual é o posicionamento do imóvel em relação à insolação. Opte por aqueles que têm os dormitórios e a sala voltados para o norte. Preste atenção na ventilação. Uma maneira de se certificar se o local é bem ventilado é checar pontos de umidade nos cômodos.
                

Não deixe de visitar a garagem e ver qual é a capacidade dela. No caso de prédios, pergunte ao síndico se a vaga é fixa ou se existe sistema de rodízio. Neste caso, faça uma visita a todas as áreas de estacionamento do edifício. Informe-se também sobre manutenção das áreas comuns, valor de condomínio e obras a serem realizadas.

3 - Documentação


Após se informar sobre o bairro e escolher o imóvel, solicite os seguintes documentos do imóvel e do vendedor:

  • Cópia da escritura e do registro no cartório de registro de imóveis
  • Certidão da prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU ou outros impostos em atraso
  • Em caso de edifícios, solicite a declaração de débitos condominiais, que deverá ser assinada pelo síndico
  • Certidões de feitos cíveis, protestos e Justiça Federal, em nome dos vendedores, tanto da cidade onde se localiza o imóvel quanto da cidade onde mora o vendedor, caso sejam diferentes;
  • Caso haja algum apontamento em nome do vendedor, consulte um advogado


4- Assinatura do contrato


É possível registrar a compra de um imóvel por meio de um contrato particular ou de uma escritura pública. Caso o negócio seja pago à vista, providencie a escritura definitiva em um cartório de notas e registre o bem em seu nome. O registro em cartório é o documento que garante que o imóvel é realmente seu.


Quando a compra é parcelada, geralmente se faz um contrato particular. Após a quitação, é importante providenciar a escritura definitiva e registrar em cartório. No contrato particular, que deve sempre ser provisório, devem constar as seguintes informações:

  • Dados completos dos vendedores (marido e mulher)
  • Dados completos dos compradores (marido e mulher)
  • Descrição completa do imóvel
  • Preço e condições de pagamento
  • Condições penais (em caso de atraso de pagamento)
  • Condições sobre a posse do imóvel e entrega das chaves
  • Afirmação de que o instrumento é irretratável e irrevogável
  • Eleição de um Foro
  • Data e assinatura das partes e de testemunhas
  • Reconhecer as firmas no contrato


5- Custos


Segue uma relação das despesas com o registro da escritura:


a) Na prefeitura municipal:

  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): o percentual sobre o valor da compra varia de cidade para cidade
  • Laudêmio (para  imóveis foreiros): os valores são cobrados de acordo com a tabela de cada município

b) No registro de imóveis:

  • As despesas são cobradas conforme o valor de compra e venda, da hipoteca do imóvel e da tabela de cada Estado
  • Sobre a valorização do imóvel
  • Terreno e área de lazer

Ao construir, é natural que inicialmente se pense apenas nas características que vão atender à família do proprietário.  No entanto, o ideal é conciliar a casa dos seus sonhos com um perfil comercial de imóvel, que ajuda bastante em uma futura negociação.


A escolha do terreno é o primeiro aspecto a ser observado: as áreas planas são mais fáceis de vender. A existência de área de lazer também facilita a comercialização do imóvel. Vale a pena economizar alguns metros na construção para um pequeno jardim, uma horta ou uma churrasqueira.

Segurança:

A segurança tem um peso muito importante na decisão de comprar um imóvel. Ao construir, leve isso em consideração para proteger a sua família e para valorizar seu imóvel numa eventual negociação.


Um muro alto nem sempre é a melhor solução para se defender da violência porque permite que o invasor se movimente dentro do imóvel sem ser visto de fora. Uma alternativa seria a instalação de alarmes em janelas.


Outra solução é construir dentro de condomínios ou mini condomínios, cada vez mais comuns nas cidades. Os terrenos em condomínios fechados de pequeno porte geralmente têm preços melhores que os de grandes condomínios e também contam com segurança 24 horas ? o que garante mais tranquilidade aos moradores.

Outras dicas para vender:

  • Se o imóvel for de classe alta, deve ter suítes. Quanto mais, melhor
  • Faça telhado aparente, com telhas de barro. Se as telhas forem de fibrocimento, esconda-as com a fachada
  • Deixe espaço suficiente na sala para dividi-la em dois ou mais ambientes
  • Se houver garagem, deixe espaço para mais de um carro
  • Faça varandas. Elas funcionam como área de transição entre ambientes externos e internos e valorizam o imóvel
  • Tenha cuidado na escolha do piso. Consulte um especialista
  • Se o imóvel tiver um jardim, faça um projeto de paisagismo para valorizá-lo aos olhos de um comprador e mantenha-o limpo